Rodolphe LEPECULIER & Valentin MORISSEAU

  mesures et plans - Le 14 Mars 2024

constatations techniques: Nous disposons de matériels de topographie disposant de relevés par photographie et de fonctions trigonométriques permettant des mesures et plans en intérieur comme à l'extérieur (par exemple pour mesurer la hauteur des arbres y compris en présence d'obstacles).  Ces outils peuvent être utiles à l'occasion des conflits de voisinage, relevés de superficie, conformité des constructions, vérification des plans.

  évolution de l'administration de la preuve - Le 01 Janvier 2024

Cour de cassation, Assemblée plénière, 22 décembre 2023, 20-20.648

Cet important arrêt de l'assemblée plénière de la Cour rappelle les conditions d'administration de la preuve et aligne la jurisprudence internet avec la jurisprudence Européenne en ces termes: 

Vu l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 9 du code de procédure civile :

5. Suivant les principes dégagés par la Cour européenne des droits de l'homme (v. notamment CEDH, arrêt du 10 octobre 2006, L.L. c. France, n° 7508/02), la Cour de cassation a consacré, en matière civile, un droit à la preuve qui permet de déclarer recevable une preuve illicite lorsque cette preuve est indispensable au succès de la prétention de celui qui s'en prévaut et que l'atteinte portée aux droits antinomiques en présence est strictement proportionnée au but poursuivi (Com., 15 mai 2007, pourvoi n° 06-10.606, Bull. 2007, IV, n° 130 ; 1re Civ., 5 avril 2012, pourvoi n° 11-14.177, Bull. 2012, I, n° 85 ; Soc., 9 novembre 2016, pourvoi n° 15-10.203, Bull. 2016, V, n° 209 ; Soc., 30 septembre 2020, n° 19-12.058, Bull. ; Soc., 25 novembre 2020, n° 17-19.523, Bull. ; Soc. 8 mars 2023, pourvoi n° 21-17.802, Bull.).

6. Sur le fondement des textes susvisés et du principe de loyauté dans l'administration de la preuve, la Cour de cassation juge néanmoins qu'est irrecevable la production d'une preuve recueillie à l'insu de la personne ou obtenue par une manoeuvre ou un stratagème (Ass. plén. 7 janvier 2011, pourvoi n° 09-14.316, Bull. 2011, Ass. plén., n° 1 ; 2e Civ., 9 janvier 2014, pourvoi n° 12-17.875 ; 2e Civ., 26 septembre 2013, pourvoi n° 12-23.387 ; Com., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-14.669 ; Com., 10 novembre 2021, pourvoi n° 20-14.670 ; Soc., 18 mars 2008, pourvoi n° 06-40.852, Bull. 2008, V, n° 65 ; Soc., 4 juillet 2012, pourvoi n° 11-30.266, Bull. 2012, V, n° 208).

7. Cette solution est fondée sur la considération que la justice doit être rendue loyalement au vu de preuves recueillies et produites d'une manière qui ne porte pas atteinte à sa dignité et à sa crédibilité.

8. L'application de cette jurisprudence peut cependant conduire à priver une partie de tout moyen de faire la preuve de ses droits.

9. La Cour européenne des droits de l'homme ne retient pas par principe l'irrecevabilité des preuves considérées comme déloyales. Elle estime que, lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales entre en conflit avec d'autres droits et libertés, notamment le droit au respect de la vie privée, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts en présence. Elle ajoute que « l'égalité des armes implique l'obligation d'offrir, dans les différends opposant des intérêts à caractère privé, à chaque partie une possibilité raisonnable de présenter sa cause dans des conditions qui ne la placent pas dans une situation de net désavantage par rapport à son adversaire ». Elle souligne que ce texte implique notamment à la charge du juge l'obligation de se livrer à un examen effectif des moyens, arguments et offres de preuve des parties, sauf à en apprécier la pertinence pour la décision à rendre (CEDH, arrêt du 13 mai 2008, N.N. et T.A. c. Belgique, n° 65087/01).

10. En matière pénale, la Cour de cassation considère qu'aucune disposition légale ne permet au juge répressif d'écarter les moyens de preuve produits par des particuliers au seul motif qu'ils auraient été obtenus de façon illicite ou déloyale (v. notamment, Crim., 11 juin 2002, pourvoi n° 01-85.559, Bull. crim. 2002, n° 131), le principe de loyauté de la preuve s'imposant, en revanche, aux agents de l'autorité publique (Ass. plén., 10 novembre 2017, pourvoi n° 17-82.028, Bull. crim. 2017, Ass. plén., n° 2).

11. Enfin, soulignant la difficulté de tracer une frontière claire entre les preuves déloyales et les preuves illicites, et relevant le risque que la voie pénale permette de contourner le régime plus restrictif des preuves en matière civile, une partie de la doctrine suggère un abandon du principe de l'irrecevabilité des preuves considérées comme déloyales.

12. Aussi, il y a lieu de considérer désormais que, dans un procès civil, l'illicéité ou la déloyauté dans l'obtention ou la production d'un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l'écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d'éléments portant atteinte à d'autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l'atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

En vertu de cet arrêt, le juge doit opérer un contrôle de proportionnalité et de légitimité du moyen présenté par le justiciable pour soutenir sa prétention.

Cette jurisprudence s'applique notamment aux enregistrements que vous avez intérêt à faire transcrire. 

  tarifs des constats - Le 01 Janvier 2023

Les prix des constatations dépendent principalement du temps passé sur place :

- 295 HT forfait première heure sur place soit 354 € TTC*

- 260 HT à compter de la 2ème heure soit 312 € TTC*

Ces prix sont majorés au delà de 10 photographies à mettre en page soit 25 € HT par dizaine supplémentaire, soit 30 € TTC (prix forfaitaire au delà de 10 photos)

Ces prix sont majorés en cas d'urgence: réquisition pour des constatations dans un délai inférieur ou égal à 24 heures (190 € TTC) . Restitution du procès-verbal dans un délai inférieur ou égal à 8 jours. (190 € TTC). Ces tarifs peuvent être cumulés.

Ces prix peuvent être ajustés après avertissement du client en fonction de circonstances particulières (hors heures d'ouverture, après 20 heures, constatations de nuit, week-end et jours fériés, éloignement au delà de 25 kms, constats nécessitant la coordination d'intervenants, constats sur ordonnance, utilisation de matériels spécifiques (matériels de topographie par ex.) ...)

S'agissant d'un constat d'une heure et dont le temps de rédaction moyen est de 1 heure,  le coût horaire est donc de 177,00 € TTC soit 147,5 € HT.

* hors tarif négocié à raison de la fréquence des actes

  état des lieux avant mutation - Le 30 Mai 2022

l'état des lieux d'un bien immobilier faisant l'objet d'une offre de vente n'est actuellement ni obligatoire ni habituel. Or le vendeur et l'acquéreur peuvent avoir intérêt à faire authentifier l'état du bien, soit à l'époque du compromis de vente, soit à l'époque de l'acte authentique. Le vendeur doit à l'acquéreur, tous les renseignements qu'il connait de son bien et il devra lui délivrer un bien conforme à son état au moment du compromis de vente. L'acquéreur a intérêt à faire authentifier les renseignements qui lui auront été communiqués par le vendeur. Un état des lieux en présence de chaque partie est le moyen de démontrer l'exécution de l'obligation d'information et son contenu. 

  affichage d'autorisations d'urbanisme - Le 19 Mars 2021
le délai de recours administratif contre une autorisation d'urbanisme (pour construire, aménager, démolir, de déclaration préalable) des de 2 mois à compter de l'affichage (R 600-2 code de l'urbanisme). Le panneau doit être visible et lisible depuis la voie publique, de dimensions supérieures ou égales à 80 cms de côté, et contenir les mentions prévues aux article A424-17 & A424-17 du code de l'urbanisme). Consultez-nous avant d'implanter votre panneau vérification des mentions et du lieu d'implantation en vue de la validité de l'affichage. Nous effectuons 3 passages avec photographies afin de contrôler la régularité de l'affichage. Tarif à partir de 80 € TTC par passage.

  constat de nuisances sonore - Le 23 Novembre 2020
L'huissier de justice intervient pour constater les nuisances sonores. Notre Etude est équipé d'un sonomètre permettant d'illustrer nos constatations après étalonnage. Pour être pertinent, le constat doit démontrer un trouble de voisinage et pas seulement un niveau sonore. Les constatations peuvent être en lien avec l'exécution de travaux (élagage, broyage, travaux du bâtiment,) hors des horaires autorisés, ou bien porter sur des bruits spécifiques comme les sirènes d'alarme (cf arrêté Mairie de Cannes du 3 juillet 2014) . Consultez-nous gratuitement pour plus d'informations.

  constat assisté par drone - Le 22 Septembre 2020
Notre Etude peut organiser des constatations assistées par drones en collaboration avec un pilote cadreur pour l'inspection des toitures, terrasses...compte tenu des autorisations nécessaires (DGA et collectivité), prévoyez un délai d'environ 15 jours avant le jour du constat.

  conséquence de l'EUS sur l'affichage des permis de constuire - Le 10 Avril 2020
La loi du 23.03.2020 instituant l'état d'urgence sanitaire et les ordonnances du 25.03.2020 ont pour effet de proroger le délai de contestation qui s'achève entre le 12 mars 2020 et un mois après la fin de l'EUS. Ainsi le délai de contestation ne sera purgé que deux mois après la fin de l'EUS.
Or, aux termes de l'article R424-15, l'affichage doit être réalisé “dès la notification de l'arrêté” autorisant le permis ou décidant une non-opposition à une déclaration préalable. Cette obligation subsiste même en période de restrictions des déplacements.
Les tiers peuvent, en effet, même dans la période d'urgence sanitaire, contester le permis de construire. Le délai pour le faire ne sera pas « reporté » à la fin de la crise sanitaire : il sera prorogé.
Il convient à notre sens de :
- de procéder à l'affichage des panneaux dès l'autorisation délivrée,
- de continuer à procéder aux constat d'affichage pendant le délai "normal" d'affichage",
- puis de constater à nouveau l'affichage pendant le délai de prorogation.

  le constat : une garantie et une preuve - Le 06 Mars 2020
Pour un coût TTC débutant à 150 € TTC, le constat d'huissier de justice, représente une spécificité du système de preuve Français. L'huissier de justice décrit, illustre avec des photographies. Il fige une situation matérielle donnée à un instant T. N'hésitez pas à nous contacter gratuitement pour déterminer l'intérêt des constatations dans le cas qui vous concerne et évaluer le coût des prestations. Un exemple: des travaux débutent à proximité de vos biens immobiliers. Faites constater le bon état de vos ouvrages avant l'apparition de fissures ou bien faites constater les fissures existantes afin de pouvoir démontrer leur évolution.
Le coût dépendra du temps passé sur place et de la complexité des constatations. Souvent, quelques photographies suffisent pour un prix mesuré.

  médiation préalable obligatoire depuis le 1er janvier - Le 01 Janvier 2020
Depuis l'entrée en vigueur de la réforme de la procédure civile, un nouvel article 750-1 CPC impose à peine d'irrecevabilité (que le juge peut prononcer d'office) avant l'introduction de l'instance devant le tribunal judiciaire une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative dans deux hypothèses :
• lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros
• lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire (litiges du voisinage)

L'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, d'une mise en demeure ou la signification d'un commandement de payer ne suffit plus. Il est nécessaire pour le demandeur d'entreprendre (au choix), un des trois modes alternatifs de règlement des litiges énoncés limitativement dans l'article 750-1 CPC. Cette tentative doit être gérée par un tiers (conciliateur, médiateur, avocats pour procédure participative).
Notre Etude vous permet de remplir cette obligation par le biais de la plateforme MEDICYS moyennant un coût modéré.

  expulsion et réinstallation sans titre L412-6 CHH - Le 12 Décembre 2019
Depuis la loi Elan (loi du 23 novembre 2018), l'expulsion de l'occupant qui s'est réinstallé par voie de fait dans les lieux expulsé n'est plus possile pendant la période hivernale. Le propriétaire devra attendre le 1er avril ou bien saisir à nouveau le juge d'une demande d'expulsion sur le fondement d'une introduction sans titre. Consultez-nous pour les options permettant de sécuriser l'expulsion.

  Baux d'habitation - Le 01 Octobre 2019
le régime juridique du bail meublé calqué à peu de choses près sur le régime juridique du bail d'habitation depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 avec, principalement la limitation des motifs pour donner congé au locataire.

  Baux d'habitation de locaux nus - Le 01 Octobre 2019
le propriétaire du local peut utiliser la procédure dite de la loi Béteille pour reprendre le logement abandonné en toutes saisons.

  Loyers impayés - Le 01 Octobre 2019
les délais sont multiples et longs mais le bailleur a des droits : saisies conservatoires avant la mise en œuvre des voies d'exécution une fois la décision de justice condamnant l'occupant, indemnisation par l'Etat lorsque l'autorité Préfectorale ne prête pas son concours dans le délai imparti.

  Nuisances sonores - Le 01 Octobre 2019
les articles 1240 et suivants du code civil fondent votre demande de réparation contre les nuisances provoquées par les alarmes intempestives, les travaux et chantiers en dehors des heures légales, le bruit provoqué par la musique… Faites mesurer et constater ces nuisances de jour comme de nuit pour en demander réparation. Associez vos voisins et les riverains des nuisances sonores afin de mutualiser les coûts nécessaire à rapporter la preuve de ces nuisances.

  Saisie conservatoire des navires - Le 01 Octobre 2019
le décret n° 2016-1893 du 28 décembre 2016 a incorporé au code des transports, une règlementation précise concernant la saisie conservatoire des navires qui sont saisissables au cas d'une créance contre le propriétaire où bien en vertu d'une créance maritime selon la convention Bruxelles du 10 mai 1952. L'Etude mène de concert avec votre conseil la mesure conservatoire dont l'impact est fort et permet le plus souvent le dénouement du contentieux.